A.2. CONSIDERACIONES PREVIAS A UN ESTUDIO DE PATOLOGÍA EN EDIFICACIÓN

La realización de un Estudio de Patología o del Estado de un Edificio puede precisar, en función del alcance, la intervención de al menos un técnico coordinador con experiencia en este tipo de trabajos, y eventualmente una serie de técnicos especialistas, operarios para la realización de prospecciones y Laboratorios acreditados para la realización de ensayos.

Previamente a la elaboración de un Estudio de este tipo, que implique una intervención y prestación de servicios para satisfacer las necesidades del encargo de un tercero, ha de realizarse un presupuesto que comprenda los trabajos necesarios para dicho estudio (por ejemplo: de una estructura debido a la existencia de evidencias de patología, o del estado de la misma previo a su rehabilitación, cambio de uso, incremento de cargas, ampliación o cualquier otro tipo de actuación). Por parte de quien los realice conviene tenerse en cuenta una serie de pautas de actuación y recomendaciones, entre las que pueden estar:

1)    Estos trabajos, en su conjunto, en función de las necesidades que se planteen, pueden requerir la intervención de un equipo pluridisciplinar con técnicos y medios ajenos a los propios, que deben tenerse claros desde el principio.

2)    A la hora de plantear un presupuesto para abordar los trabajos necesarios para el estudio se deberá contar con dichos medios operativos a la hora de establecer los costes de su intervención.

3)    Para elaborar un presupuesto para la realización de trabajos de este tipo, puedes darse dos tipos de situaciones:

  • Que exista un Pliego de Condiciones Particulares establecido por quien realiza el encargo que defina el alcance de la intervención. En este caso habrá que dejar claro en presupuesto y en el estudio que su contenido se ciñe a dicho Pliego; ya que en ocasiones pueden contener lagunas, sobre todo si no es posible llevar a cabo una ampliación. Siempre es conveniente, además, dejar indicado cuales son los trabajos adicionales que se consideran necesarios, en el caso de que se eche alguno en falta.
  • Si supone el planteamiento de un Plan de actuación por parte de quién va a realizar el estudio SIEMPRE hay que hacer un reconocimiento previo de la edificación a estudiar y obtener, a ser posible, un programa de necesidades por escrito del cliente a fin de fijar, de acuerdo a las circunstancias que concurran, dicho Plan. No es lo mismo que el edificio esté en estructura a que esté terminado o en servicio; que en algún lugar al que se necesite acceder se niegue un inquilino; que haya un contratista o un servicio de mantenimiento que realice las catas si se precisan, o que el cliente quiera que se le de todos los aspectos resueltos. En ocasiones las limitaciones que se puedan encontrar pueden hacer inviable un estudio razonable. DE NO HACERLO ASÍ, si se pretende dar un presupuesto cerrado, OFERTAR A DISTANCIA puede dar lugar a DESVIACIONES EN LOS COSTES IMPORTANTES que TENGAMOS QUE ASUMIR.

4)    Hay que tener en cuenta igualmente, tal como ya se ha indicado, la necesidad de intervención de otros especialistas, laboratorios (para ensayos de materiales) y operarios externos o ajenos al receptor del encargo, y establecer contacto con ellos, fijando su compromiso en la intervención, plasmando esta y sus costes a través de ofertas de subcontratación. Salvo que tengamos muy claro el alcance de su intervención será preciso realizar un reconocimiento conjunto con ellos del inmueble a estudiar.

5)    Aunque se dé un precio global en el presupuesto, siempre se debe desglosar el mismo en diferentes capítulos y unidades en función de los trabajos a realizar, en forma de medición por unidades y precios unitarios, de forma que si surge la necesidad de realizar trabajos adicionales con precio aceptado estos puedan facturarse por medición de acuerdo con dichos precios.

6)    Debe incluirse siempre una cláusula, indicando que, en principio, el Plan de trabajos se considera ajustado a las necesidades de estudio, pero que durante el desarrollo de los mismos, debido a su carácter, puede surgir la necesidad de nuevos ensayos o trabajos adicionales (bien porque aparezcan imprevistos, los requiera quien contrata o realiza el encargo, haya un cambio de planes por parte de la propiedad, etc.), en cuyo caso se valorarán y propondrán al cliente para su aprobación. Si se planteara la necesidad de ampliar los estudios iniciales y no fuera posible o bien el cliente recortase el Plan propuesto habrá que deja claro en el estudio las limitaciones que tiene el alcance del mismo; pudiendo darse el caso que si los recortes fueran drásticos haya que renunciar a la realización del trabajo.

7)    Si como consecuencia de la actuación sobre la estructura del edificio existente se pretende la contratación de una póliza de Seguro Decenal de Daños, es muy conveniente aconsejar al cliente en el sentido de que:

  • Contacte con una o varias Compañías Aseguradoras para analizar la viabilidad de la póliza.
  • Si el encargo del estudio se enmarca dentro de una actuación cuyo proyecto lo realiza un Arquitecto o Estudio de Arquitectura distinto, facilite mantener con estos las reuniones de coordinación que se precisen y se pueda fijar en el marco del proyecto el programa de necesidades del estudio.
  • Advertir que será necesario para la Cobertura de Estabilidad la realización por el OCT de un informe en el marco de citado seguro denominado D4 (PREEXISTENTES), que analizará el estudio realizado sobre la estructura del edificio, el cual deberá haber establecido su idoneidad en cuanto a los materiales, durabilidad de los mismos, capacidad de asumir los nuevos usos y las cargas derivadas de estos o de la ampliación del edificio; o bien, los requisitos para su adaptación a las necesidades actuales o futuras, según el programa planteado; pudiendo precisar de reparaciones y/o refuerzos parciales o globales.
  • Que el OCT, para la misión E (estabilidad), dependiendo del alcance de la actuación prevista y de los resultados que se obtengan en el análisis del estado de la estructura, deberá emitir los siguiente informes:

a)  Informes mínimos: D0 (informe de definición de riesgos), D4 (informe de preexistentes), D0.1 (informe de revisión del proyecto de estabilidad) D6 (informe fin de obras)-

b)  Informes adicionales: Ocasionalmente puede ser necesario el D1.1 (informe de unidades de obras especiales, cimentaciones).Si es necesario actuaciones sobre la cimentación o se plantean disponer nuevos elementos de cimentación habrá de realizarse el D5.1 (Informe de ejecución de la cimentación). Si son necesarias o se plantean modificaciones o actuaciones sobre la estructura habrá de realizarse el D5.2 (Informe de ejecución de la estructura). Si son necesarias o se plantean modificaciones o actuaciones sobre los cerramientos de fachada o cubiertas habrá de realizarse el D5.3 (Informe de ejecución de cerramientos de fachada y cubiertas).

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